Quelle est la taille de cet espace ? La question semble assez simple. Votre salon a besoin d’un nouvel étage. Vous sortez le mètre ruban. Mesurez la longueur. Vérifiez la largeur. Multipliez. Vous savez maintenant combien de mètres carrés de plancher il faut acheter.
Un simple calcul devient plus compliqué lorsqu’un espace, un appartement ou un bâtiment est mesuré à d’autres fins. Cet appartement de 35 mètres carrés peut mystérieusement s’étendre à 37 mètres carrés lorsqu’il est répertorié par l’agence de location. Bien qu’aucun autre meuble ne puisse y entrer, on peut vous dire, à des fins fiscales, que votre appartement est de 40 mètres carrés car le ministère des finances prend les mesures jusqu’à la ligne médiane des murs et y inclut le balcon.
ZONAGE DE LA SURFACE DE PLANCHER
Lorsqu’on essaie de déterminer la taille d’un nouveau bâtiment, le mètre ruban (ou son équivalent en CAO) ne raconte qu’une partie de l’histoire. La résolution de zonage détermine l’essentiel d’un bâtiment proposé. Selon le type de bâtiment et l’emplacement du projet, un ratio de surface de plancher (FAR) est attribué à la propriété. Exprimé en nombre, le FAR représente un multiplicateur qui est appliqué à la superficie du lot de la propriété. Le produit de cette buy cheap rolex gold ladies president watch mother of pearl dial 79178 équation représente le montant maximum de la surface de plancher de zonage autorisée sur la propriété. Par exemple, une propriété avec un FAR de 3,0 peut avoir une surface de zonage égale à un maximum de trois fois la surface du lot. Si la superficie du lot est de 460 mètres carrés, la superficie maximale autorisée est alors de 1400 mètres carrés.
Remarquez que nous n’avons pas dit que la surface au sol est égale à 1400 mètres carrés, mais que la surface au sol maximale du zonage. Nous avons aussi volontairement mis en italique les mots « surface au sol » parce que c’est ce que l’urbanisme fait dans la version imprimée de la résolution sur le zonage pour chaque mot ou phrase qui est défini dans la section ZR 12-10 de la résolution. (Dans la version en ligne de la résolution, les hashtags entourent les termes définis (par exemple, #surface de plancher#). On ne sait pas trop pourquoi ; c’est peut-être un truc de Twitter).
DÉDUCTIONS DE ZONAGE
Non seulement la « surface de plancher » est un terme défini, mais l’explication de ce qui constitue la surface de plancher prend également trois pages. L’explication de ce qui ne constitue pas une surface de plancher en remplit six ! Les architectes passent de nombreuses heures à étudier ces six pages. L’utilisation et l’identification appropriées des zones considérées comme n’étant pas des surfaces de plancher, ou « déductions de zonage », peuvent ajouter des étages supplémentaires à un bâtiment et apporter une valeur supplémentaire à la propriété.
La plupart des déductions de zonage sont simples et augmentent considérablement la surface brute du bâtiment. Les caves et les niveaux souterrains sous les caves, par exemple, ne comptent pas comme surface de plancher. Les structures de stationnement situées à moins de 2 mètres au-dessus du niveau du trottoir ne comptent normalement pas. De nombreuses cloisons de toit peuvent être déduites de la surface au sol.
Il est compréhensible que le DOB examine attentivement les déductions de la surface au sol du zonage. L’architecte sert bien sa cause en soumettant la bonne présentation. La première étape consiste à comprendre comment mesurer la surface totale de zonage pour un étage. Vous trouverez ci-dessous le début de la définition des ZR 12-10 :
La « surface de plancher » est la somme des surfaces brutes des différents étages d’un #bâtiment# ou de #bâtiments#, mesurée à partir des faces extérieures des murs extérieurs ou des lignes centrales des murs séparant deux #bâtiments#.
L’épaisseur du mur extérieur compte comme faisant partie de la surface au sol. Dans un immeuble de grande hauteur, compter cette épaisseur de six, huit ou douze pouces peut représenter une superficie importante. Un ajout relativement récent aux déductions de zonage autorisées est celui des murs extra-épais qui offrent une efficacité énergétique supérieure.
(i) « lorsque cette épaisseur de mur fait partie d’un mur extérieur construit après le 30 avril 2012, égal au nombre de pouces dont l’épaisseur totale du mur dépasse huit pouces, à condition que les murs extérieurs de l’enveloppe du #bâtiment# au-dessus du niveau du sol soient plus efficaces sur le plan énergétique que ce qui est exigé par le Code de conservation de l’énergie, comme déterminé par ce qui suit :
- le facteur U moyen pondéré en fonction de la surface de tous les murs opaques situés au-dessus du sol ne doit pas être supérieur à 80 % du facteur U moyen pondéré en fonction de la surface, déterminé en utilisant les exigences prescrites; et
- le coefficient U moyen pondéré de tous les murs extérieurs au-dessus du niveau du sol, y compris les fenêtres verticales, ne doit pas être supérieur à 90 % du coefficient U moyen pondéré déterminé en utilisant les exigences prescrites. Aux fins du calcul du facteur U moyen pondéré en fonction de la superficie, la quantité de fenêtrage doit être égale à la quantité de fenêtrage fournie dans ces murs extérieurs ou à une quantité égale à la superficie maximale de fenêtrage mentionnée pour le calcul de l’exigence de base du code de l’énergie, selon la valeur la plus faible
Pour prouver que votre bâtiment peut bénéficier de la déduction pour énergie (parfois appelée zone verte), il faut une présentation séparée qui se rattache également à votre analyse énergétique. Nous n’allons pas aborder cette question dans cet article. Nous allons plutôt nous pencher sur la déduction pour « la surface de plancher utilisée pour les équipements mécaniques ».
DÉDUCTIONS POUR LES ÉQUIPEMENTS MÉCANIQUES
La définition énonce des restrictions pour certains quartiers résidentiels à faible densité, mais elle ne donne aucune indication ni restriction pour les quartiers résidentiels à forte densité (R6 -R10) ou les quartiers commerciaux et industriels. Les interprétations concernant la définition des équipements mécaniques ont commencé à apparaître dans les années 1960, certains éléments de construction communément acceptés étant autorisés à être déduits. Par exemple, les puits contenant des conduits mécaniques sont acceptés comme déduction mécanique, tout comme les murs humides de plomberie contenant des colonnes montantes. Au fil des ans, les interprétations ont varié d’un arrondissement à l’autre et d’un examinateur à l’autre pour savoir si les murs d’enceinte des colonnes montantes et des puits pouvaient également être déduits. Actuellement, la tendance parmi les examinateurs du DOB est d’autoriser la déduction de toutes les cages d’ascenseur (à l’exception des ascenseurs), y compris l’épaisseur des murs d’enceinte.
Les murs d’enceinte des salles mécaniques ne sont toutefois pas déductibles. Selon la définition, vous êtes autorisé à déduire l’espace utilisé pour les équipements mécaniques uniquement. En raison des abus passés de cette déduction, les examinateurs insistent pour examiner les plans de mécanique et de plomberie afin de vérifier que la pièce est raisonnablement dimensionnée pour l’équipement indiqué.
Bien que le DOB soit maintenant assez cohérent en ce qui concerne les éléments dont ils ont besoin pour justifier une déduction pour salle mécanique, une grande disparité subsiste dans l’interprétation de ce qui est considéré comme une salle mécanique. Les examinateurs, par exemple, s’opposent couramment à la déduction des salles électriques. Par ailleurs, les salles de pompes, les salles de compteurs et les placards de la ZPE ont tous été acceptés par certains examinateurs mais rejetés par d’autres. Normalement, si nécessaire, le DOB accordera une détermination pour permettre les éléments ci-dessus. Ce que le DOB n’autorisera pas, c’est la déduction des salles informatiques ou des placards qui contiennent des équipements à basse tension. En 2012, le DOB a essayé de normaliser les déductions mécaniques acceptables par le biais d’un Building Bulletin. Après quelques années de travail et la publication de nombreux projets, l’effort a été abandonné.
Par conséquent, les déductions mécaniques autorisées sont encore quelque peu soumises aux caprices des examinateurs individuels. Dans tous les cas, il est important de présenter l’analyse des déductions de manière logique et cohérente. Des dessins spécifiques ne traitant que des déductions de la surface de plancher du zonage doivent être produits. Chaque déduction individuelle doit être étiquetée et cotée. Ces dimensions doivent être étayées par les plans de construction, et les superficies correspondantes doivent être présentées sous forme de tableau.
Une bonne présentation, facile à suivre, contribuera grandement à satisfaire l’examinateur. Si les examinateurs se sentent à l’aise avec ce qu’ils voient, ils seront moins enclins à examiner chaque déduction et chaque dimension.
